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导 读
外资看好内地一再加仓商业地产，万达中骏等商管企业赴港上市对接资源。
�文／克而瑞研究中央
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榜单解读
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入榜门槛
上半年Top20内房企租金收入上升40%
2021年上半年内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛划分为26.5亿元和5.6亿元，内房企的运营收入Top10门槛比外资房企凌驾了约21亿元。此外内房企运营收入Top20入榜门槛为12.1亿元，远远超出外资房企Top10的运营收入门槛。可以看出，与稳中求胜的外资房企相比，内房企的商业拓展速率更快。此外，2021年上半年TOP20内房企的总租金收入同比2020年上半年大幅上涨了40%，相比2019年上半年上升8.6%，可见2021年多数房企运营商已走出疫情影响，商业运营已逐步进入正轨。
2
收入结构
外资房企租金收入占比超内房企达93.3%
总体而言，内房企以及外资企业中，租金收入都占有到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达85.5%，而外资房企则为93.3%。
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大多数的企业都以租金收入为主要收入泉源，也有部门公司的运营收入以旅店运营为主。例如富力、金茂、碧桂园等房企，其中2020年富力的旅店运营占比到达了89%，而中国金茂这一占比也到达了46%。此外部门企业继续加大长租公寓结构力度，如龙湖冠寓2020年已开业9.0万间，租金收入为18.1亿元；2021年预计有约25亿的收入，规模有望到达11万间。预计随着不停拓展，这类企业未来租金中长租公寓的孝顺占比也将连续增大。
3
外资规避风险一再收购境内商业地产
看好内地未来生长
2021上半年，外资身影频现商业地产大宗生意市场。2021年头，黑石就以71亿收购了富力旗下大湾区焦点物流园。4月，领展又以27.2亿元收购上海七宝万科广场50%的权益。而最近6月3日，Brookfield又以89亿收购上海悦荟等五个购物中央项目，这也是自疫情以来在中国最大的商业地产收购。
以Brookfield的此次收购为例，生意对价为14 亿美元（折合人民币89亿），收购的购物中央资产包包罗上海悦荟、青岛悦荟、西安悦荟、重庆东原・悦荟・新新Park等，剩下的北京物业则是由与万科的自力合资企业谋划，其中上海悦荟广场位于南京东路353号，面积约4.03万平方米, 为购物娱乐一体化的大型综合商业体。
外资之以是近期于境内一再脱手，一方面是由于在疫情的大靠山下，外洋新冠疫情仍在伸张，而在中国境内则获得了有用控制。境外资金投资境内，能起到一定的避险作用。另一方面，也体现了外资对中国商业地产的耐久看好。此外随着北京、上海等一线都会进入存量市场，焦点地段土地稀缺，成熟的投资性物业能够为资源带来连续稳健的收益。
4
万达引入战投重启上市设计
中骏商管通过聆讯预计7月挂牌
在外资一再收购境内商业地产的同时，海内商业龙头万达商管也正忙于重新上市。万达的上市准备可以追溯至今年3月尾，彼时万达商管团体与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司，此举被以为是万达在为未来的轻资产上市平台做准备。而近期6月16日又有新闻传出，中信、高盛和摩根大通正在辅助万达轻资产商管准备香港IPO。
事实上，除了万达外，2021年上半年以来，海内一批商管企业都已陆续实现了上市或提交招股书。如星盛商业治理于2021年1月26日乐成上岸港股，成为港交所纯商业物业运营的第一股。
此外中骏商管已于6月30日宣布全球发售效果，预估收取的全球发售所得款子净额约17.679亿港元，并预期将于7月2日正式于港交所挂牌上��。据领会，2020年底中骏商管在天下54个都会拥有104个在管商业及住宅项目，在管总修建面积约为1620万平方米及总签约修建面积约为3660万平方米。其中，商业物业组合在管面积98.98万平方米，涉及北京、上海、泉州、厦门等地10个项目，如北京CBD中骏天下城、上海中骏广场等。未来预计在中骏团体 “一体两翼”战略下，中骏商管有望承接更多母公司商业资源。
商管企业起劲赴港上市，主要能够对接资源平台，有利于未来营业的自力生长。但值得注重的是，轻资产上市未能有用解决存量物业重资产的退出问题，未来房企仍可实验赴港REITs或私募基金等方式，实现存量物业的盘活。
排版丨太阳、鸟姐、丰杰
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